Мошенники попытались использовать нормы международного частного права для завладения чужим имуществом за рубежом. О том, как сделать ситуации с использованием иностранных документов более безопасными, — в материале Schmidt & Schmidt.
Как фальшивая доверенность с апостилем позволила продать чужую квартиру
Поставлена точка в многолетней истории международной мошеннической схемы. Все началось в марте 2019 года, когда к хозяйке квартиры в Московском районе Минска обратились мужчина и женщина, которые представились риэлтором и клиенткой из России — А. и Н. Они сообщили, что ищут подходящий вариант аренды жилья.
Н. выложила владелице квартиры историю с множеством подробностей, которые звучали очень естественно. По ее словам, она работала в российской компании по торговле медицинскими препаратами, очень много времени проводила в Беларуси и хотела бы, чтобы с ней жил 10-летний сын. Женщина уверила хозяйку жилья, что все расходы за нее погасит работодатель, но для оформления необходимых документов ей нужна копия паспорта официального владельца недвижимости.
Собственницу ничего не смутила, и она выполнила просьбу «клиентки». Также хозяйства передала «арендаторам» копию документов на квартиру и ключи.
Получив необходимую информацию, Н. и А., оказавшиеся мошенниками, изготовили фальшивые паспорта со своими фотографиями, а также — подложную доверенность, якобы выписанную болгарским нотариусом в Варне. Согласно этому документу, хозяйка квартиры «уполномочила» вымышленное лицо реализовать принадлежащую ей недвижимость.
Уже в мае 2019 года Н. и А. явились в Минское городское агентство по государственной регистрации, и провели сделку купли—продажи. «Арендатор» выступила в роли представительницы хозяйки, а ее сообщник «риэлтор» в качестве «покупателя».
При этом личность «покупателя» была полностью вымышленной, за исключением фотографии А. в фальшивом паспорте. Человек с такими данными никогда не существовал.
Регистратор увидела, что на болгарской «доверенности» стоит «штамп апостиля», и успокоилась. Более того, мошенники, согласно белорусским законам, даже сделали нотариальный перевод поддельной «доверенности». Все, на первый взгляд, выглядело достаточно убедительно.
Квартира стоимостью около 90 тыс. долларов США перешла в собственность несуществующему человеку.
Квартиру для настоящей хозяйки спасла бдительность женщины, которой мошенники через некоторое время попытались сбыть недвижимость. Ее насторожило поведение «продавцов» и их нежелание показывать потенциальным покупателям полный пакет документов. Поэтому она стала наводить справки о квартире в самом доме. В том числе, она обратилась к вахтерше, а та удивилась и сообщила о происходящем председателю товарищества собственников.
Так информация об афере дошла до собственницы, с удивлением узнавшей о том, что недвижимость ей больше не принадлежит. В налоговой, где она как раз оформляла выплаты государству с аренды, ей подтвердили, что жилье продано.
Белорусский суд признал сделку купли-продажи ничтожной и отменил, а действиями аферистов заинтересовались силовики Беларуси и России. Они установили, что «арендатор» Н. и «риэлтор» А. на самом деле были граждане РФ — М. и К. Причем, М. успела параллельно реализовать аналогичную схему в России. Правоохранительные органы Беларуси передали все материалы расследования российским коллегам.
Ленинский районный суд Костромы приговорил М. к 5 годам и 4 месяцам лишения свободы, а К. — к 1 году и 6 месяцев. С учетом пребывания в СИЗО, они успели отбыть наказание до суда. При этом, свою вину они признавать отказались.
Как избежать мошеннических схем с поддельными иностранными доверенностями
Не уточняется, что случилось с госрегистратором, который зарегистрировал сделку — посчитало ли руководство, что он проявил недостаточную бдительность или нет. Но в любом случае, если бы добропорядочный покупатель успел купить квартиру, то его могли ожидать неприятности — суды часто отменяют все цепочки сделок, организованных мошенниками, и предлагают взыскивать средства с аферистов. Однако те, могут успеть спрятать «добычу». Вернуть себе деньги в таком случае непросто.
Перед тем, как покупать недвижимость, целесообразно изучить ее историю. Для этого стоит заказать выписку из реестра недвижимости (или попросить об этом продавца), а также поинтересоваться у собственника правоустанавливающими документами. Если продавец владел объектом совсем недолго, можно прямо спросить, с чем это связано. Отказ от ответа или неправдоподобная версия — уже серьезный повод быть поосторожнее.
Иностранная доверенность на продажу недвижимости в наше время — достаточно распространенная практика. Ничего не мешает задать представителям продавца вопрос об обстоятельствах, приведших именно к такому формату сделки. В ответ на возможные возражения о личных обстоятельствах можно прямо сказать, что вы переживаете, зная о многочисленных мошеннических схемах.
Во многих странах, которые участвуют в Гаагской конвенции, созданы публичные реестры апостилей, доступные через Интернет. Например, сервис по проверке болгарских апостилей.
Кроме того, ряд государств внедрили сервисы по проверке по реквизитам через Интернет нотариальных доверенностей. Если сервиса нет, а основания для сомнений имеются, можно вместе с представителем продавца напрямую связаться с нотариусом, а также — с самим собственником.
Ответная реакция, направленная то, чтобы вызвать у покупателя комплекс вины, в связи с тем, что он «не доверяет» продавцу или его представителям («да мы тут все свои»), также — один из признаков мошенничества. Можно спокойно объяснить, что недвижимость — это дорогостоящий объект, а аккуратная работа с документами — залог будущего спокойствия обеих сторон.
Владельцам же недвижимости можно порекомендовать время от времени проверять ее статус. Если мошенники только начали предпринимать какие-то действия с объектом, остановить их гораздо проще, чем в ситуации, когда недвижимость уже прошла через цепочку продаж.
Что такое реестр недвижимости?
В нашем видео мы рассказываем, что такое реестр недвижимости, зачем он нужен, что в нем содержится, и как он может помочь в правовых спорах и при истребовании задолженности.
Если вам необходимо проверить объект недвижимости за рубежом или найти собственность должника, обращайтесь в компанию Schmidt&Schmidt.
Мы предоставляем услуги по получению выписок из реестров недвижимости более чем в 60 странах мира.
Выписка из реестра иностранного реестра недвижимости может быть направлена по электронной почте или в виде оригинала экспресс-почтой. При необходимости мы можем заверить выписку из реестра недвижимости апостилем.
Чем мы можем помочь?
Когда вам необходимо получить информацию о наличии объекта недвижимости и ее владельцах за рубежом - услуги Schmidt & Schmidt незаменимы. У нас вы можете заказать выписки из реестров недвижимости более чем 100 стран, включая данные о владельцах и истории сделок.
